第一、住房市场由“增量时代”跨入“存量房时代”，有3个方面佐证：
1.城市化进入下半场，新增城市人口逐步减少。根据统计部门的数据显示，截止到2019年末，我国的城市化率为60.6%，由于我们特殊的户籍因素，真实的城市化率只高不低。简单地说，农村人口市民化会越来越少，未来的人口流动形势逐步过渡到以城市间的流动为主，注定有的城市人口增多，有的城市人口势必会减少。
2.生育意愿降低叠加老龄化，人口负增长逐步到来。住房、医疗、教育等都是一个家庭比较现实的问题，逐渐增加的成本，让育龄妇女生育意愿降低。数据显示，2019年我国新生婴儿1465万人，是2000年以来最低出生人口数量， 0.33%的生育率甚至比一些发达国家还低。与此同时，老龄化则快速到来，截止到2019年末，我国60岁以上的老年人口为25388万人，占总人口18.1%，比2018年提高了0.8%。按照社科院人口绿皮书的预测，人口负增长或提前到来。
3.住房销售面积逐步见顶，新增住房量减少，逐步进入二手存量房时代。虽然2019年商品房销售金额再创历史纪录，但销售面积已经出现了微降，幅度为0.1%。有前面讲的人口因素导致住房需求减缓原因，也有城市可开发建设土地的因素。随着城市化进入下半场，一个城市看上去有很多空地，实际上，受制于土地使用红线，真正可供住房建设的土地越来越少。引用开发商孙宏斌的话说，过去我们抢增量，未来就是抢存量。
第二、货币供应M2增速趋缓是长期趋势，现金贬值的动力逐步减弱。这么多年来，M2与经济增速保持着高度的一致，随着经济增速进入“L”型，M2也会跟随降低增速。从最近3年M2数据看，2017-2019年增速分别为8.2%、8.1%、8.7%，远低于2016年前的两位数增长。虽然我们不排除短期特殊原因，M2增速会有所反复，但也是短暂的，长期看，货币供应增速M2将是一个稳步走低的过程，这是经济规律使然。所以，从这个角度看，我们手中的现金贬值速度会逐步降低。
3.国家对房地产的态度。毫无疑问，离开政策谈我国楼市方向都是不切实际的。从2003年起，房地产被确立为国民经济支柱产业，根据相关统计，对GDP的直接贡献多年保持在5%以上，加上数十个关联产业，经济占比就更大。但是，随着房地产的快速和多年发展，房地产过于强大也会对其他行业产生冲击，正如社科院的一份报告显示，在2018年，房地产对经济的贡献“由正转负”，到了2019年中的时候，国家首次提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段，加上国家对楼市“房住不炒”的定位。至此，国家对房地产的态度发生了明显改变。从国家统计部门公布的各项数据也可以看出，各项房地产数据都是一个相对平稳状态，房地产高速增长的时代离我们渐渐远去。
从以上分析可以很清晰的看出，影响房地产的关键因素，住房需求因素、货币因素以及政策因素均迎来“拐点”，楼市的方向也逐渐清晰。在“最贵”经济学家任泽平看来，“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，核心思想聚焦在“人口、土地、金融”这六字上。对此如何理解呢？来看看3点概括分析：
一是城市楼市分化继续，部分地区可能会存在“有价无市”。人口流向哪里，住房需求就会在哪里产生，有城市人口流入，就有城市人口流出，这是未来楼市分化的根本所在。据瞭望智库的报告显示，全国660多个城市，有12%左右的城市人口一直处于流出状态，差不多有80个城市左右，这些城市主要以黑河—腾冲线以西为主，资源枯竭城市、远离大都市圈和城市群的3-5线城市是其典型代表，类似于美国曾经经历过的“铁锈地带”，当然，我们的这种状况还会持续，比如说现在10个城市有1个这样的城市，未来10年，可能变成2个。这类城市的房子虽然未必是真正意义上“大白菜”，但存量住房多，人口少，住房供大于求明显，价值没多少不说，更重要的是未必有人接盘。
二是住房总量趋于饱和，房子价值的差异主要体现在地段和品质，地段好、品质好的小区仍然具有较高价值。一方面人均住房面积已经接近40平米，加上土地有限，不可能一直大量盖房子，另一方面在国家顶层会议上明确“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，也就是说以往那种大拆大建的时代过去了，这与我们进入存量房时代的趋势是一致的。目前一线城市如上海、北京在两三年前就进入了存量房时代，后面还会有更多城市加入进来。在存量房市场上，地段、品质、户型和物业都会是好房子的标配，更受买房人欢迎。
三是房子宜精不宜多。随着拥有房子的人越来越多，有机构说目前我们的住房自有率是80%，也有说90%的，不管哪个数据，都说明我们大部分人是有房子了，那么，当增加持有环节税收时，那些拥有多套房的人，最终都会把多余的房子转移到市场上来，这个时候的接盘者，更多的是一些改善置业群体，对那些差房子自然不会有多大兴趣。所以，我们对待房子的态度是，参照第二点留好房子。当然，也有人说了，我是刚需，现在买不了好房子，怎么办？我只能说，第一步满足有房子的目标，权当是过渡吧。
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