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一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子产权证的只有乡一级和村级政府，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。 
乡镇政府发证的所谓小产权房产，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也具有相当的争议。 那购买小产权房是有保障的吗？ 根据宪法的规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。除非是违章建筑，否则小产权房也不会被认为是非法财产。 
集体所有的土地需要转性质为国有后才可以盖商品房，也就是说土地由村集体交到国家手上才能开发，但如果村集体自己开发则会有更多的直接收益，所以催生了小产权房，最普遍的小产权房就是村集体在自己的土地上盖商品房卖给非本村人。房地产开发中土地成本占比很大，而村集体的小产权房由于绕过了土地出让程序，使得自身成本低，所以有很多人购买。 再来说说所谓的“小产权”，首先物权法上并没有产权的严格概念，只有所有权的概念，更不存在所有权的大小，所以法律上是不存在“小产权”这么个概念的。也就是说，物权法只认你是不是房子的主人，也就是，你是不是拥有房子的所有权？如果所有权是确定的，那应该也受到的法律保护。 
再来说说房产证，一般房子都有国家颁布的房产证，而且所有权的变更以房产证变更登记为准，小产权房没有。这一点上，确实小产权房容易因为没有登记起纠纷，但是法律上还有个物权行为和债权行为的区分，根据买卖合同的债权关系，卖方有向买房人交付房屋的义务。所以依据合同，买方收房的权利是得到保障的，只不过缺乏国家登记过户这个环节。根据物权法，未经登记，无法对抗第三人。如果遇到一房二卖等非法诈骗，确实权益不易得到法律的救济。 
至于其他风险，比如违建等问题，毕竟小产权房的开发环节存在种种不合规之处，可能导致小产权房本身是违章建筑等，但也有很多小产权房的建筑是合法的，比如村民在集体土地上“集资建房”，而后将其中部分房屋出售等，北京著名的太玉园小区就是个典型。 当然小产权房小孩上学学位存在不确定性，这在一些地方是没有保障的，这个大家购买前需要打听清楚。还有小产权房的物业收费标准不受物价局管控，不过一般小产权房的物业费用会低于市场价，当然物业服务质量不能确定。
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